太原楼评☞| 业内视角
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导读
调控规后的北畔城改用地能否做高端，又将何去何从？
察势者明，趋势者智，驭势者独步天下！见字如面，大家好，我是太原楼评君！
2024年7月，太原规资局发布一则通告：龙城大街南侧北畔村城改用地控规修改的必要性研究！
楼评君推测可能会调整建筑密度，提升项目产品的可能性！从原控规的低容积率的情况下，预估其土地亩价可能不会太高！
（一）北畔村现行控规图和修改必要公示
（二）北畔城改用地控规调整后（草案）
根据草案的对比，容积率提升了，建筑密度增大了，某种意义上土地的价值做了一定优化，但是增容后对项目产品的可能性有了限制，除非做非满容开发！
其次，草案中对于30米的限高在新的控规中未标准，但是结合实际情况，大概率限高仍在40米以内，不会出现太高的新突破！
（三）区域内的豪宅分布
龙城大街板块历来是太原房价较高的区域，其中最出名的为千亩大盘——星河湾！
除此外，再就是龙城金茂府。高端改善盘有保利龙城璞悦、保利龙城南街待入市项目。一般改善盘有：交控龙锦院、山钢铭著、首开国风和保利香槟等！
以卫星地图观测，北畔村城改用地东西已有住宅开发，南北两侧相对净地！
（四）控规调整后的可能性
北畔城改用地，因机场航道的特殊性，必然是低容积率的项目，如果做高品质的低密社区，则建筑密度需要大幅调整！（目前已经验证）
根据草案的调改方向，有明显的控制楼面价的倾向，变向验证了楼评君提示的【房价地价差】开发成本控制风险，即便是容积率调整，其亩价仍不会太高！
至于开发产品上，大概率是洋房类产品了，可能会少量的高低配，出少量的低密住宅，但是鉴于项目整体定位的走弱，低密类产品的溢价难，布局也是略显鸡肋！
咨询顾问，专注趋势！
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